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    借口管理不善 欠費法理難容
    作者:0724baidu  來源:本站  發表時間:2012-11-22 20:43:55  點擊:1405

     

    案情介紹: 
      1999年12月4日,珠海市某國際花園業主關小姐來管理處投訴,說她家發生了盜竊案,臥室內梳妝臺上的14000元現金被竊,要求管理處賠償損失。管理處立即打110報案,并趕赴現場,發現門窗完好無損,室內毫無零亂跡象,且客廳內桌上和沙發上關小姐兩位哥哥的公文包內裸露出的不下4萬元現金均絲毫未動,而且關小姐和其哥哥的女朋友的神態都很但然。不久,派出所和110干警趕到,勘查了現場,然后很嚴肅地進行訊問并記錄。關小姐開始閃爍其辭,而后變得驚慌失措,答非所問。最后,干警們嚴肅地告訴關小姐和管理處人員:“報假案是要受到法律處罰的,當然我們會盡快偵查本案線索”。 
      從此,關小姐以管理公司管理不善,保安失職為由拒付水電費、停車費、管理費,在小區內和社會上廣為散布各種影響物業管理公司形象的負面消息,且常到管理處追問破案結果,并要求免交所欠累積費用。管理處張主任也答應關小姐可以等到結案時再付欠款。但此案至今未破,關小姐至今不付任何費用。 

    本案焦點: 
      1、關小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費、停車費,管理費? 
      2、管理處張主任這種折衷方法有無法律依據? 
      3、關小姐到處投訴并肆意抵毀物業公司,物業公司能否向法院起訴并要求關小姐承擔相關法律責任? 
      4、物業管理公司對業主的人身安全和室內財產承擔保障和保管責任嗎? 

    法理分析: 
      我們在此無需評價關小姐是否報了假案,只是就事論理,即關家是否使用了水電、占用了車庫、享受了服務,如果“是”,那么享受了權利就要履行義務,關小姐以管理不善和保安失職為由拒付甚至要求免收這些費用,顯然是站不住腳的。該小區由于種種客觀原因,供電局仍無法實現電費抄表到戶,因此電費是每月統一從物業公司帳戶上劃撥。關小姐不交電費,直接違反了《中華人民共和國電力法》第三十三條第三款“用戶應當按照國家核準的電價和用電計量裝置的記錄,按時交納電費”的規定;另外物業公司從一開始就實行了二次供水,關小姐不交水費違反了《中華人民共和國水法》第三十四條“使用供水工程供應的水,應當按照規定向供水單位繳鈉水費”的規定;不交停車場費,嚴重違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金”的規定;關小姐在1999年3月入伙時既簽訂了入住合同,又簽訂了《業主公約》,而且與物業公司辦理租賃車庫協議。顯然,關小姐拒付停車場費和物業管理費違反了《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”和第八十八條“合同的當事人應當按照合同的約定,全部履行自己的義務”的規定;同時違反了《合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”;第一百五十九條“買受人應當按照約定的數額支付價款”和第一百六十一條“買受人應當按照約定的時間支付價款”;第三百九十八條“委托人應當預付處理委托事務的費用,委托人為處理委托事務墊付的必要費用,委托人應當償還該費用及其利息”和第四百零五條“受托人完成委托事務的,委托人應當向其支付報酬”等有關法律規定。 
      關小姐以家中丟失現金認定物業公司管理不善,保安失職而拒付包括員工工資在內的管理服務費,嚴重違反了《中華人民共和國勞動法》第三條關于勞動者享有“取得勞動報酬的權利”的規定,損害了管理人員、綠化工、清潔工、水電工、維修工、保安員等全體人員的合法權益,同時建設部第33號令第十三條規定“住宅小區內的房地產產權人和使用人,應當遵守小區管理辦法,按規定交納管理費用,不得妨礙、阻撓管理人員履行職責,并有權參與和監督住宅小區的管理?!憊匭〗悴灰婪ń環?,嚴重損害了物業公司的經濟利益和全體業主的合法權益,物業管理公司應當依據第33號令第十四條的有關規定,對關小姐這種不照章交納各種費用的行為予以批評教育,責令交納,并可要求其支付滯納金。 
           商品房住宅須按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的原則規定和國務院發布的《城市私有房屋管理條例》和建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》來實施管理,總的原則呈“自有、自住、自管”。在物業管理的實施過程中,主要是劃清自有產權與共有產權部分的界限,責任及相關費用的分攤為凡自有產權部分的管理、維修和養護均由業主自行負責并承擔相應費用;若干業主共有產權部分的管理,維修和養護由共有業主負責或委托物業管理企業管理并按業權份額分攤費用。關小姐入伙時接受了開發商的委托合同,理所當然必須支付管理費用。管理處張主任曾多次打報告到公司,請求公司領導同意減免關小姐家的費用,因為管理處已疲于應付。我們不難體會張主任的艱難處境,但張主任的權宜之計只能是一種縱容關小姐違法的行為,也沒有任何法律法規支持這種變相的違法行為。按以上法規規定,張主任既無權迫于壓力推遲收費,更無權減免任何業主的各項費用,因為管理費是為全體業主提供公共服務而收取的費用,單獨“惠”及一家,則必然“傷”及全體。 
      無論按《中華人民共和國消費者權益?;しā?、《民法通則》,還是物業管理的有關法規,關小姐的投訴大多是無效投訴。但管理公司因這些投訴招自各方調查和指責不斷,并且關小姐上網發布信息,極盡挖苦抵毀之能事,嚴重影響了公司的正常工作秩序,也極大地損壞了公司的良好企業形象。從法理上說,侵權行為人對這種損害結果要依法承擔一定的民事責任。根據《中華人民共和國公司法》第十四條第二款“公司的合法權益受法律?;?,不受侵犯?!?;《民法通則》第一百零一條“公民、法人享有名譽權,公民的人格尊嚴受法律?;?,禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽”,第一百二十條“公民的姓名權、肖像權、名譽權、榮譽權受到侵害的,有權要求停止侵害,恢復名譽,消除影響,賠禮道歉,并可以要求賠償損失。法人的名稱權、名譽權、榮譽權受到侵害的,適用前款規定”;《中華人民共國刑法》第二百四十六條“以暴力或者其它方法公然侮辱他人或者捏造事實誹謗他人,情節嚴重的,處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利。前款罪,告訴的才處理,但是嚴重危害社會秩序和國家利益的除外?!筆導噬?,事情發展到這種地步,物業管理公司拿起法律武器,反擊這種侵權行為是最明智的選擇,也是最有利的時刻,這是法律賦予法人的基本權利,也是維護行業利益的職業道德和起碼覺悟。 
      物業管理公司對業主的人身安全和室內的財產不負保障和保管責任。盡管時至今日,行業內對此仍處于一種一知半解的混飩狀態,但建設部第33號令第二條第三款規定“本辦法所稱住宅小區管理,是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治?!蔽蘼凼歉錳豕娑ɑ故恰棟旆ā肥凳┫岡?,毫無疑問其確切管理范圍和項目是業主的共用、共有、共管部位?!凍鞘興接蟹課莨芾硤趵泛汀凍鞘幸觳課莨芾砉娑ā芳啊豆兇≌酆笪捫す芾碓菪邪旆ā返幕駒蚴鞘敵兇》克腥恕白雜?、自住、,自管”,那么,就物業管理而言,物業管理企業受委托負責的只能是共有、共用、共管產權部分或部位的管理、維修與養護。也就是說,物業管理公司維護管理的是基本封閉式小區內的公共部位,包括治安在內,維持和保障的乃是公共秩序,如果業主和使用人的人身安全和財產安全在小區內的這些部位受到威脅或損害,物業公司就負有一定的責任,而在業主室內(即自有、自往、自管部位),物業公司只能協助管理,卻無法承擔未委托的管理責任。簡而言之,物業管理公司對業主的人身安全和業主的室內財產不承擔保障和保管責任。 


    案件點評: 
      收費難、投訴多是困擾物業管理行業的兩大現實問題。在目前體制不完善、法規不健全、觀念很落后的現實情況下,物業管理公司企圖回避矛盾,逃避現實,絕對不是明智之舉,甚至會適得實反,事與愿違。中國物業管理的健康發展,需要全體物業管理人勇敢地直面現實,不斷學習,調查研究,發現問題,對癥下藥,加強宣傳,說服教育,化解矛盾,積累經驗,創建理論,完善法規,規范市場,指導實踐。問題、分歧、誤解永遠存在,同樣,物業公司”一家服務大家“,也只能做到有則改之,無則加勉。

     

 

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